Eigenkapital und Finanzierungsanforderungen
Für eine zweite Liegenschaft gelten strengere Regeln als für den Erstwohnsitz. Banken fordern üblicherweise 25% Eigenkapital, ausschliesslich aus eigenen Mitteln. PK-Vorbezüge sind für Zweitobjekte gesetzlich ausgeschlossen. Die Tragbarkeit wird auf das gesamte Engagement berechnet: Beide Hypotheken + Lebenkosten müssen mit 1/3 des Bruttoeinkommens tragbar sein.
Renditeobjekt vs. Ferienwohnung: Unterschiedliche Logik
Ein Renditeobjekt (z.B. Mehrfamilienhaus, vermietete Wohnung) wird nach Ertragswert bewertet. Die Bank prüft Nettomieteinnahmen und Kapitalisierungssatz. Für eine Ferienwohnung zur Eigennutzung wird der Verkehrswert herangezogen. Kombinierte Nutzung (teils Eigennutzung, teils Vermietung) erfordert eine individuelle Klärung mit der Bank.
Steuerliche Fallstricke
Ferienwohnungen unterliegen dem Eigenmietwert-System: Sie werden besteuert, als ob Sie Miete zahlen würden, auch wenn Sie das Objekt selbst nutzen. Bei Vermietung sind Mieteinnahmen im Standort-Kanton steuerpflichtig, und es kann zu Doppelbesteuerungsthemen zwischen Ihrer Wohnkantone und dem Standort-Kanton kommen. Konsultieren Sie einen Treuhänder, der in beiden Kantonen tätig ist.
Praktische Empfehlungen
Berechnen Sie die Gesamtkosten realistisch: Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Renovationsrückstellungen, allfällige Verwaltungsgebühren und Versicherungen. Prüfen Sie den Wiederverkauf: Ist der Standort liquide? Ferienwohnungen in abgelegenen Regionen können schwer zu verkaufen sein. Beginnen Sie mit einer konservativen Finanzierung – Liquiditätsreserven sind bei Zweitobjekten besonders wichtig.