Bruttorendite: Schnellcheck für Vergleiche
Die Bruttorendite eignet sich für einen ersten Vergleich: Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: CHF 72’000 Jahresmiete / CHF 1’800’000 Kaufpreis = 4.0% Bruttorendite. Diese Zahl lässt sich schnell berechnen, ignoriert aber alle Kosten und ist deshalb für die eigentliche Investitionsentscheidung unzureichend.
Nettorendite: Die ehrliche Zahl
Von den Jahresmieteinnahmen abziehen: Leerstandsrisiko (2–5%), Verwaltungskosten (2–4% der Miete), Unterhalt und Reparaturen (ca. 0.5–1% des Gebäudewertes p.a.), Versicherungen und Abgaben, Hypothekarzinsen (wenn fremdfinanziert). Das Ergebnis ist die Nettomiete, die in die Renditeberechnung fliesst.
Ertragswertmethode: Der Massstab der Profis
Professionelle Investoren bewerten MFH nach der Ertragswertmethode: Ertragswert = Nettomieteinnahmen / Kapitalisierungssatz. Der Kapitalisierungssatz (Cap Rate) liegt in der Schweiz typischerweise zwischen 2.5% (Zürich Innenstadt) und 5.5% (periphere Lagen). Er spiegelt Lagerisiko, Altersstruktur und Liquidität des Objektes. Ein Angebotspreis über dem Ertragswert bedeutet: der Markt preist Wertsteigerungen ein.
Was erhöht den Ertragswert nachhaltig?
Mieterhöhungen nach Referenzzinssatz oder nach Umbau, Reduktion von Leerstand durch aktives Mietermanagement, Senkung von Betriebskosten durch energetische Sanierung (tiefere Heizkosten = höhere Nettomiete), Aufteilung grosser Wohnungen in kleinere Einheiten (höhere m²-Miete) sowie Optimierung der Finanzierungsstruktur.