Hedonische Methode: Statistik trifft Markt
Die hedonische Bewertung nutzt grosse Datenbanken mit realen Transaktionspreisen. Lage, Grösse, Zustand, Alter, Ausstattung – alle Merkmale werden gewichtet und mit vergleichbaren Objekten abgeglichen. Besonders geeignet für standardisierte Wohnobjekte wie Eigentumswohnungen.
Ertragswertmethode: Für Renditeobjekte
Für Renditeobjekte ist der Ertragswert die primäre Methode. Basis sind die nachhaltigen Nettomieteinnahmen, die mit einem marktüblichen Kapitalisierungssatz diskontiert werden. Erfahrene Bewerter kennen die aktuellen Sätze für jede Region und Lage.
Sachwertmethode als Ergänzung
Der Sachwert berechnet sich aus Bodenwert plus Bauwert (abzüglich Altersentwertung). Er dient meist als Plausibilisierung – besonders bei sehr individuellen Objekten oder bei der Bewertung von Sanierungspotenzial.